Odziedziczyliście z rodzeństwem dom. Jedno z Was w nim mieszka, korzysta z całości, a reszta nie ma z tego nic. Albo po rozstaniu zostajesz współwłaścicielem mieszkania, w którym mieszka była partnerka, a Ty płacisz swoją część kredytu i nie możesz wejść. Rodzi się naturalne pytanie: skoro to też moja własność, czy należy mi się za to jakieś wynagrodzenie?

Odpowiedź brzmi: tak, ale pod jednym konkretnym warunkiem. I to właśnie ten warunek najczęściej jest źle rozumiany.

Każdy współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy - art. 206 k.c.

Punktem wyjścia jest zasada, która zaskakuje wiele osób. Przy współwłasności w częściach ułamkowych nie jest tak, że każdy ma „swoją część” rzeczy. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania i korzystania z całej rzeczy - w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z takim samym prawem pozostałych.

To dlatego samo pojęcie „korzystania ponad udział” jest z prawnego punktu widzenia nieścisłe. Nie można korzystać „w granicach udziału”, bo udział to nie fizyczna część domu, tylko ułamkowe prawo do całości. Sąd Najwyższy wprost uznaje formuły „posiadanie ponad udział” za błędne. Liczy się co innego: czy jeden współwłaściciel korzysta z rzeczy w sposób, który wyłącza pozostałych.

Kiedy powstaje roszczenie o wynagrodzenie

Roszczenie rodzi się w jednej konkretnej sytuacji: gdy współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej w sposób wykluczający współposiadanie pozostałych, wbrew ich woli. Takie działanie narusza art. 206 k.c. i jest bezprawne - a to otwiera drogę do żądania zapłaty.

Tu pojawia się druga kluczowa rzecz, którą rozstrzygnęła uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12). Podstawą roszczenia o zapłatę nie jest sam art. 206 k.c. - on jest tylko źródłem uprawnienia do współposiadania. Podstawą żądania wynagrodzenia są przepisy o ochronie własności: art. 224 § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego, stosowane wprost, bo współwłasność jest postacią własności.

Kiedy wynagrodzenie się należy, a kiedy nie

To rozróżnienie przesądza o wyniku sprawy. Poniższa tabela porządkuje najczęstsze sytuacje.

Sytuacja	Czy przysługuje wynagrodzenie
Jeden współwłaściciel zajął całą rzecz i nie dopuszcza pozostałych do współposiadania	Tak - narusza art. 206 k.c., działa bezprawnie
Pozostali współwłaściciele dobrowolnie zrezygnowali z korzystania	Nie - brak bezprawności, korzystanie jest zgodne z ich wolą
Współwłaściciele podzielili rzecz do korzystania (podział quoad usum) i każdy używa swojej części	Nie - korzystanie zgodne z ustaleniem; roszczenie powstaje dopiero przy naruszeniu podziału
Rzecz przynosi pożytki, np. czynsz z najmu lokalu	Rozliczenie na innej podstawie - art. 207 k.c. (pożytki), nie wynagrodzenie za korzystanie

Wniosek praktyczny jest prosty: kluczem nie jest to, że ktoś korzysta z rzeczy sam, lecz to, że robi to wbrew woli pozostałych, odcinając ich od współposiadania. Dobrowolna zgoda - nawet wyrażona w sposób dorozumiany, przez lata niekorzystania bez sprzeciwu - zamyka drogę do wynagrodzenia.

Dwa roszczenia, które możesz połączyć

Jeśli zostałeś odcięty od wspólnej rzeczy, masz do dyspozycji dwa niezależne narzędzia.

Żądanie dopuszczenia do współposiadania. Możesz domagać się, by pozostali dopuścili Cię do korzystania z rzeczy - na podstawie art. 222 § 1 w związku z art. 206 k.c. (tzw. vindicatio partis). To roszczenie „na przyszłość” - chcesz odzyskać dostęp.

Żądanie wynagrodzenia za miniony okres. Niezależnie od powyższego możesz żądać zapłaty za czas, w którym byłeś bezprawnie wyłączony. Sąd Najwyższy podkreślił, że to roszczenie ma charakter samodzielny, nie akcesoryjny - możesz go dochodzić nawet wtedy, gdy nie żądasz dopuszczenia do współposiadania, a także niezależnie od tego, czy rzecz przyniosła jakiekolwiek pożytki.

Ile wynosi takie wynagrodzenie

Wysokość nie jest dowolna. Orzecznictwo przyjmuje jednolicie, że o wynagrodzeniu decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas, przez jaki trwało bezprawne wyłączenie współposiadania.

W praktyce dla mieszkania czy domu punktem odniesienia bywa rynkowy czynsz najmu, jaki dałoby się uzyskać, odniesiony do udziału odciętego współwłaściciela i do okresu wyłączenia. To pole, na którym najczęściej toczy się realny spór - i na którym liczy się rzetelna wycena, a nie samo poczucie krzywdy.

Znaczenie ma też dobra lub zła wiara współwłaściciela, który wyłączył pozostałych. Ten, kto korzysta z rzeczy ze świadomością, że robi to bezprawnie i wbrew sprzeciwowi pozostałych, traktowany jest jak posiadacz w złej wierze (art. 225 k.c.) i odpowiada szerzej - nie tylko za samo korzystanie, ale także za pogorszenie, zużycie czy utratę rzeczy. To dodatkowy powód, by swój sprzeciw wobec takiego stanu wyrazić wyraźnie i najlepiej na piśmie: utrwala on złą wiarę drugiej strony.

Z mojej praktyki

Sprawy o rozliczenia między współwłaścicielami wracają najczęściej po dwóch zdarzeniach: dziedziczeniu i rozstaniu. Rodzeństwo dostaje w spadku dom, jedno w nim zostaje, pozostali po latach orientują się, że mogli dochodzić wynagrodzenia. Albo byli partnerzy zostają współwłaścicielami mieszkania, w którym mieszka tylko jedno z nich.

Najczęstszy błąd polega na myleniu dwóch rzeczy: samego korzystania z tym, że korzystanie jest bezprawne. Jeśli przez lata nie interesowałeś się wspólnym domem i nie zgłaszałeś, że chcesz z niego korzystać, druga strona będzie twierdzić, że zgodziłeś się na taki stan w sposób dorozumiany. Dlatego w tych sprawach ogromne znaczenie ma to, czy i kiedy wyraziłeś sprzeciw - najlepiej na piśmie.

Drugi wniosek z praktyki: te roszczenia się nie „odnawiają” w nieskończoność. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie jest roszczeniem majątkowym i podlega przedawnieniu, więc zwlekanie działa na Twoją niekorzyść. Samo roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się (art. 220 k.c.), ale rozliczenie za korzystanie - już tak.

Najczęstsze pytania

Brat mieszka w odziedziczonym domu - czy należy mi się pieniądze?

Tak, jeśli mieszka tam w sposób wykluczający Twoje współposiadanie i dzieje się to wbrew Twojej woli. Wtedy możesz żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. Jeżeli jednak sam zrezygnowałeś z korzystania z domu i nie zgłaszałeś sprzeciwu, roszczenie może nie powstać.

Czy wynagrodzenie należy się za sam fakt korzystania z rzeczy przez współwłaściciela?

Nie. Samo korzystanie z rzeczy wspólnej nie wystarcza. Roszczenie powstaje dopiero wtedy, gdy jeden współwłaściciel korzysta z rzeczy w sposób wyłączający pozostałych ze współposiadania, z naruszeniem art. 206 k.c. To wyłączenie, a nie samo korzystanie, jest podstawą żądania.

Na jakiej podstawie prawnej dochodzi się tego wynagrodzenia?

Na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego - przepisów o roszczeniach uzupełniających właściciela. Przesądziła to uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12). Sam art. 206 k.c. jest źródłem uprawnienia do współposiadania, ale nie podstawą roszczenia o zapłatę.

Czy mogę jednocześnie żądać dopuszczenia do domu i zapłaty za przeszłość?

Tak. To dwa niezależne roszczenia. Dopuszczenia do współposiadania żądasz na podstawie art. 222 § 1 w związku z art. 206 k.c., a wynagrodzenia za miniony okres - na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. Roszczenie o wynagrodzenie ma charakter samodzielny i można je dochodzić także osobno.

Jak liczy się wysokość wynagrodzenia?

Według stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czasu bezprawnego wyłączenia współposiadania. Przy nieruchomościach punktem odniesienia bywa możliwy do uzyskania czynsz najmu, odniesiony do udziału odciętego współwłaściciela i okresu wyłączenia.

Czy roszczenie o wynagrodzenie się przedawnia?

Tak. To roszczenie majątkowe i podlega przedawnieniu, dlatego warto nie zwlekać z jego dochodzeniem. Inaczej jest z samym roszczeniem o zniesienie współwłasności, które zgodnie z art. 220 k.c. nie ulega przedawnieniu.

Kiedy warto skorzystać z pomocy adwokata

Sprawy o rozliczenia między współwłaścicielami wygrywa się na dwóch rzeczach: na wykazaniu, że wyłączenie ze współposiadania było bezprawne, i na rzetelnej wycenie należnego wynagrodzenia. Jedno i drugie wymaga strategii dowodowej, a nie samych twierdzeń. Warto skorzystać z pomocy adwokata zwłaszcza wtedy, gdy druga strona twierdzi, że zgodziłeś się na obecny stan, gdy w grę wchodzi nieruchomość o znacznej wartości albo gdy rozliczenie za korzystanie łączy się ze sprawą o zniesienie współwłasności lub o dział spadku.

Jako adwokat z Bielska-Białej prowadzę sprawy z zakresu prawa nieruchomości i rozliczeń między współwłaścicielami - w tym o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej, dopuszczenie do współposiadania i zniesienie współwłasności - dla klientów z Bielska-Białej, Żywca, Cieszyna i Pszczyny. Pomagam ocenić, czy roszczenie przysługuje, oszacować jego wysokość i poprowadzić sprawę. Jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości na Podbeskidziu i czujesz się odcięty od tego, co również do Ciebie należy - zapraszam do kontaktu z Kancelarią.