O czym należy pamiętać podpisując umowę najmu z cudzoziemcem ?

Jako adwokat kilkakrotnie już spotkałem się z pytaniami jak zabezpieczyć interesy osób, które planują wynająć mieszkanie obcokrajowcom. Odpowiedź na tak zadane pytanie należy zacząć od wyjaśnienia, iż przepisy prawa nie stanowią magicznego remedium chroniącego wynajmującego przez konsekwencjami negatywnych zachowań najemcy, niezależnie od tego czy jest nim obcokrajowiec czy obywatel polski. Prawidłowo skonstruowana umowa najmu pozwala jednak to ryzyko zminimalizować poprzez zabezpieczenie interesów wynajmującego. O czym więc należy pamiętać podpisując umowę najmu mieszkania z obcokrajowcem ?

Najem okazjonalny czy tradycyjny ?
Pierwszą decyzją jaką podjąć musi wynajmujący jest określenie rodzaju umowy najmu- czy ma to być najem tradycyjny czy okazjonalny. Klientom mojej kancelarii adwokackiej doradzam, aby gdy jest to możliwe, korzystać z najmu okazjonalnego, istotnie ułatwiającego ewentualny proces eksmisji z mieszkania nierzetelnego najemcy. Skorzystanie z najmu okazjonalnego nie zawsze jest jednak możliwe w wypadku obcokrajowców. W umowie najmu okazjonalnego najemca ma bowiem obowiązek wskazać lokal zastępczy, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie ewentualnej eksmisji – a to w przypadku cudzoziemcy może okazać się utrudnione. Alternatywą pozostaje w takiej sytuacji najem tradycyjny.

Umowa najmu tradycyjnego z obcokrajowcem- o czym należy pamiętać.
W pierwszej kolejności umowa najmu mieszkania (i to niezależnie od tego kto jest najemcą) powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli najemcą nie jest obywatel polski, wskazane jest, aby umowa ta została sporządzona w dwóch językach- po polsku i w języku ojczystym najemcy. Ewentualnie, jeżeli obcokrajowiec planujący wynająć mieszkanie włada jeżykiem polskim, wystarczającej jest zawarcie w umowie informacji, iż zapoznał się z jej treścią oraz ją zrozumiał.
Po drugie, przy umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem konieczne jest wprowadzenie postanowień przewidujących właściwość prawa polskiego dla nawiązanego stosunku prawnego oraz jurysdykcję polskich sądów. Postanowienie to ma szczególne znaczenie w wypadku gdy najemca nie reguluje czynszu, po czym wyjeżdża za granicę.
Po trzecie, jako adwokat zalecam, aby w umowie znalazło się postanowienie dotyczące ilości osób mogących zamieszkiwać w mieszkaniu. Dotyczy to zarówno sytuacji gdy wraz z obcokrajowcem wynajmującym mieszkanie ma zamieszkać jego rodzina, jak również wówczas gdy zamierza on poszczególne pomieszczenia podnająć innym osobom. W tym ostatnim przypadku w umowie najmu należy określić czy najemca może w ogóle oddawać lokal w podnajem.

 

W jaki sposób chronić interesy wynajmującego ?
Przede wszystkim zalecam klientom mojej kancelarii adwokackiej planującym wynająć mieszkanie obcokrajowcom, aby swoje interesy zabezpieczyli poprzez odpowiednie ukształtowanie wysokości kaucji. W chwili obecnej maksymalna wysokość kaucji to 12 krotność miesięcznego czynszu. Należy pamiętać, iż kaucja pobrana przez wynajmującego zabezpieczać może zarówno zapłatę czynszu jak również ewentualne szkody wyrządzone w mieszkaniu przez najemcę.
Kolejną kwestią na jaką należy zwrócić uwagę, jest możliwie szczegółowe i precyzyjne określenie podstaw wypowiedzenia umowy najmu. Ma to szczególne znaczenie zwłaszcza w wypadku umów zawieranych na czas określony, w wypadku których tylko zaistnienie zdarzenia wskazanego w umowie, daje podstawę do wypowiedzenia umowy. Z tego też względu wskazane jest, aby umowa najmu sporządzona została przez adwokata.
Wreszcie, wskazane jest ubezpieczenie mieszkania oddawanego w najem obcokrajowcom. Rodzi to dodatkowe koszty po stronie wynajmującego, daje mu jednak gwarancję, że za ewentualne szkody w mieszkaniu otrzyma on odszkodowanie.

Co z zameldowaniem ?
Jako adwokat często spotykam się z pytaniami ze strony wynajmujących o ryzyko związane z zameldowaniem najemcy, zwłaszcza gdy jest nim obcokrajowiec. Otóż w tym zakresie wyjaśnić należy, iż zameldowanie nie rodzi żadnych praw do lokalu, co za tym idzie nie stanowi żadnego zagrożenia dla wynajmującego.

Autorem wpisu jest adwokat Wojciech Nowak, prowadzący kancelarię adwokacką w Bielsku-Białej.