Roboty dodatkowe w umowie o roboty budowlane - kiedy wykonawca dostanie zapłatę, a kiedy nie?

Autor: adw. Wojciech Nowak, Kancelaria Adwokacka Bielsko-Biała | Maj 2026 | Podstawa prawna: art. 647-658 k.c., art. 632 k.c.

Spis treści

1. Czym są roboty dodatkowe - definicja i rozróżnienie
2. Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe - zasada i wyjątki
3. Wynagrodzenie kosztorysowe a roboty dodatkowe
4. Bezpodstawne wzbogacenie jako podstawa roszczenia
5. Jak dokumentować roboty dodatkowe - praktyczne wskazówki
6. Jak dochodzić zapłaty - sąd właściwy dla klientów z Bielska-Białej i Żywca
7. Najczęściej zadawane pytania (FAQ) - roboty dodatkowe w umowie budowlanej
8. Podstawa prawna i źródła

Jesteś wykonawcą, który wykonał dodatkowe prace na budowie - a inwestor odmawia zapłaty, powołując się na umowne wynagrodzenie ryczałtowe? Albo jesteś inwestorem, któremu wykonawca wystawia faktury za rzekome „roboty dodatkowe”, których nie zamawiałeś? To jeden z najczęstszych i najbardziej kosztownych sporów budowlanych - zarówno w Bielsku-Białej, jak i w Żywcu i na całym Podbeskidziu.

Wojciech Nowak - adwokat z Bielska-Białej obsługujący klientów z Żywca, Cieszyna i Podbeskidzia w sprawach budowlanych. Przez ponad 10 lat prowadzenia Kancelarii Adwokackiej w Bielsku-Białej reprezentuję klientów po obu stronach takich sporów. W tym artykule wyjaśniam: kiedy wykonawcy naprawdę przysługuje wynagrodzenie za roboty dodatkowe, jak je skutecznie udokumentować i jak dochodzić zapłaty przed sądem.

1. Czym są roboty dodatkowe - definicja i rozróżnienie

Prawo budowlane ani Kodeks cywilny nie definiują wprost pojęcia „robót dodatkowych”. W praktyce sądowej i kontraktowej przyjmuje się, że robotami dodatkowymi są prace nieobjęte pierwotnym zakresem umowy, których konieczność wykonania wyniknęła w trakcie realizacji inwestycji i które wykraczają poza to, co strony uzgodniły.

Istotne jest odróżnienie trzech kategorii:

• Roboty dodatkowe - prace nieobjęte umową, których konieczność nie była możliwa do przewidzenia przy jej zawieraniu; wykonawca ma prawo do odrębnego wynagrodzenia.
• Roboty zamienne - prace zastępujące roboty pierwotne (inny materiał, inna technologia przy tym samym efekcie); zazwyczaj rozliczane w ramach wynagrodzenia podstawowego.
• Roboty rozszerzeniowe - zwiększenie zakresu tego samego rodzaju prac; przy ryczałcie wymagają aneksu, przy kosztorysie rozliczane na podstawie umownych stawek jednostkowych.

Dlaczego to rozróżnienie jest kluczowe? Ponieważ inwestor może chcieć zakwalifikować Twoje roboty jako „zamienne” lub „rozszerzeniowe” (mieszczące się w ryczałcie), podczas gdy Ty słusznie traktujesz je jako „dodatkowe” (wymagające odrębnego wynagrodzenia). To właśnie ta kwalifikacja jest centrum sporu przed sądem.

2. Wynagrodzenie ryczałtowe a roboty dodatkowe - zasada i wyjątki

Większość umów o roboty budowlane w Polsce przewiduje wynagrodzenie ryczałtowe - stałą kwotę za wykonanie całości robót. Art. 632 § 1 k.c. stanowi wyraźnie: jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

To brzmi jak absolutna bariera dla roszczeń o roboty dodatkowe. W praktyce jednak - nie jest. Zarówno orzecznictwo Sądu Najwyższego, jak i sądów apelacyjnych wypracowało szereg wyjątków. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2024 r. (sygn. akt II CSKP 1176/22) potwierdza: wynagrodzenie ryczałtowe ustalone w umowie o roboty budowlane nie jest gwarancją dla inwestora, że nie poniesie kosztów wyższych niż umówione.

Tabela 1. Kiedy wykonawca może żądać zapłaty za roboty dodatkowe pomimo uzgodnionego wynagrodzenia ryczałtowego?

Sytuacja	Czy wykonawca może żądać wynagrodzenia?
Roboty wykonane na wyraźne polecenie inwestora, potwierdzone pisemnie (aneks, zamówienie)	TAK - aneks/zamówienie tworzy odrębną podstawę wynagrodzenia
Roboty wynikłe z wadliwej dokumentacji projektowej dostarczonej przez inwestora	TAK - ryzyko wadliwości dokumentacji nie obciąża wykonawcy (Sąd Apelacyjny w Gdańsku, sygn. akt V ACa 181/14)
Roboty konieczne do wykonania, których wykonawca nie mógł przewidzieć mimo starannego działania	TAK - jeśli prace obiektywnie nie wynikają z zakresu umowy
Roboty ustnie zlecone przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru	MOŻLIWE - zależy od zakresu umocowania; wymaga dowodów (korespondencja, zeznania)
Roboty, które doświadczony wykonawca powinien był przewidzieć na podstawie prawidłowej dokumentacji	NIE - ryczałt obejmuje przewidywalne ryzyka; brak podstawy do dodatkowego wynagrodzenia
Roboty zamienne o podobnym zakresie i wartości	NIE - mieszczą się w ryczałcie; podstawa: wyrok SN z dnia 26 kwietnia 2007 r. (sygn. akt III CSK 366/06)
Roboty wykonane samowolnie, bez wiedzy i zgody inwestora	RYZYKOWNE - możliwe tylko z bezpodstawnego wzbogacenia, jeśli inwestor uzyskał korzyść

Warto pamiętać o art. 632 § 2 k.c.: jeżeli wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie robót groziłoby wykonawcy rażącą stratą - sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę. To tzw. klauzula rebus sic stantibus. Orzecznictwo SN stawia tu bardzo rygorystyczne wymagania - sama utrata zysku nie stanowi „rażącej straty”.

3. Wynagrodzenie kosztorysowe a roboty dodatkowe

Przy wynagrodzeniu kosztorysowym (opartym na zestawieniu planowanych prac i cen jednostkowych) sytuacja jest prostsza: wykonawca ma prawo do wynagrodzenia za wszystkie faktycznie wykonane prace, zgodnie ze stawkami kosztorysu. Roboty dodatkowe rozliczane są na podstawie analogicznych stawek lub cen rynkowych.

Spory przy wynagrodzeniu kosztorysowym dotyczą zwykle: czy dana praca była objęta kosztorysem, jaka stawka powinna być zastosowana dla robót nieskatalogowanych oraz czy inwestor zatwierdził kosztorys zamienny. Art. 629 k.c. (dotyczący kosztorysu) pozwala żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeśli rzeczywiste koszty robót okazały się wyższe - z pewnymi ograniczeniami.

4. Bezpodstawne wzbogacenie jako podstawa roszczenia - kiedy i jak?

Co gdy wykonawca wykonał roboty dodatkowe bez pisemnego zlecenia, bez aneksu do umowy - a inwestor odmawia zapłaty i zasłania się ryczałtem? Czy w takiej sytuacji roszczenie przepada?

Niekoniecznie. Zarówno doktryna, jak i orzecznictwo dopuszczają w takich przypadkach roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 k.c.). Warunek: inwestor uzyskał rzeczywistą korzyść majątkową kosztem wykonawcy - tzn. wartość jego nieruchomości lub budynku wzrosła wskutek wykonanych prac.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 sierpnia 2014 r. (sygn. akt V ACa 181/14) sąd stwierdził, że „rygor z art. 632 § 1 k.c. dotyczy tylko takich sytuacji, kiedy wykonawca miał możliwość oceny zakresu robót i powinien był, zważywszy jego profesjonalizm, przewidzieć koszty robót”. Jeśli ten warunek nie był spełniony - ryczałt nie blokuje roszczenia.

Warto jednak pamiętać: roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia jest trudniejsze do udowodnienia niż roszczenie kontraktowe. Wymaga wykazania zarówno korzyści inwestora, jak i jej wartości. Dlatego nigdy nie wykonuj robót dodatkowych bez pisemnego potwierdzenia - nawet e-mail lub SMS stanowi dowód trudniejszy do podważenia niż ustna rozmowa.

5. Jak dokumentować roboty dodatkowe - praktyczne wskazówki

Właściwe udokumentowanie robót dodatkowych to w praktyce kluczowa różnica decydująca o wygraniu lub przegraniu sprawy. Jako adwokat w Bielsku-Białej prowadzący spory budowlane od ponad 10 lat - widzę, że większość przegranych spraw to sprawy z nieudokumentowanymi roszczeniami, nie sprawy merytorycznie słabe.

Co dokumentować i jak?

• Pisemne zlecenie robót dodatkowych - aneks do umowy, zamówienie na roboty dodatkowe, mail od inwestora lub inspektora nadzoru; to najsilniejszy dowód.
• Protokół konieczności - dokument sporządzany przez kierownika budowy i przedstawiciela inwestora, potwierdzający konieczność wykonania dodatkowych prac; standardowy element kontraktów budowlanych.
• Korespondencja pisemna - maile, SMS-y, wiadomości z aplikacji (WhatsApp, Messenger) stanowią dowód w postępowaniu sądowym; archiwizuj całość.
• Dokumentacja fotograficzna - zdjęcia z datą i geolokalizacją; pokazują stan przed wykonaniem robót dodatkowych i po.
• Dziennik budowy - wpisy kierownika budowy o zleceniu i wykonaniu robót dodatkowych mają szczególną moc dowodową.
• Faktury za materiały - zestawienie materiałów użytych do robót dodatkowych potwierdza zakres i wartość prac.

Czy brak pisemnego zlecenia uniemożliwia dochodzenie zapłaty? Nie - ale znacząco utrudnia sprawę. Sąd musi wtedy oceniać zeznania świadków, korespondencję pośrednią i wartość wykonanych prac na podstawie opinii biegłego budowlanego.

6. Jak dochodzić zapłaty - sąd właściwy dla klientów z Bielska-Białej i Żywca

Spory o zapłatę wynagrodzenia za roboty dodatkowe między przedsiębiorcami to sprawy gospodarcze. Właściwość sądu zależy od wartości sporu i miejsca zamieszkania/siedziby stron:

Tabela 2. Ryczałt vs kosztorys - sąd właściwy dla sporów o roboty dodatkowe.

Klient z / wartość sporu	Sąd właściwy	Wydział
Bielsko-Biała, do 100 000 zł	SR w Bielsku-Białej	VI Wydział Gospodarczy, ul. Bogusławskiego 24
Bielsko-Biała, powyżej 100 000 zł	SO w Bielsku-Białej	V Wydział Gospodarczy, ul. Cieszyńska 10
Żywiec, do 100 000 zł	SR w Bielsku-Białej	VI Wydział Gospodarczy (SR Żywiec bez wydziału gosp.)
Żywiec, powyżej 100 000 zł	SO w Bielsku-Białej	V Wydział Gospodarczy, ul. Cieszyńska 10
Cieszyn, do 100 000 zł	SR w Bielsku-Białej	VI Wydział Gospodarczy (SR Cieszyn bez wydziału gosp.)
Pszczyna / Czechowice-Dziedzice, do 100 000 zł	SR w Tychach	Wydział Gospodarczy
Pszczyna, powyżej 100 000 zł	SO w Katowicach	Wydział Gospodarczy

Od 1 marca 2026 r. - na podstawie art. 458³ᵃ k.p.c. - każda sprawa gospodarcza z umowy o roboty budowlane musi przejść przez obowiązkową mediację przed pierwszą rozprawą. Sąd kieruje strony do mediatora z urzędu. Nieuzasadniona odmowa udziału w mediacji może skutkować obciążeniem kosztami procesu nawet przy wygranej sprawie (art. 103 § 3 pkt 11 k.p.c.).

Jako adwokat regularnie prowadzący sprawy budowlane przed Sądami w Bielsku-Białej: VI Wydziałem Gospodarczym SR i V Wydziałem Gospodarczym SO - znam praktykę orzeczniczą tych sądów w zakresie sporów o roboty dodatkowe. To ma realne znaczenie dla strategii procesowej.

Roboty dodatkowe - sprawy klientów z Żywca i powiatu żywieckiego

Specyfika Żywca i powiatu żywieckiego polega na tym, że Sąd Rejonowy w Żywcu nie posiada wydziału gospodarczego. Oznacza to, że spory o zapłatę wynagrodzenia za roboty dodatkowe między przedsiębiorcami z Żywca, Węgierskiej Górki, Łodygowic, Milówki czy Rajczy trafiają do VI Wydziału Gospodarczego SR w Bielsku-Białej (do 100 000 zł) lub V Wydziału Gospodarczego SO w Bielsku-Białej (powyżej 100 000 zł).

W praktyce oznacza to, że klient z Żywca i tak będzie prowadził sprawę przed sądem w Bielsku-Białej - co czyni współpracę z bielską kancelarią naturalnym wyborem. Konsultacje wstępne prowadzimy zdalnie (telefon, wideokonferencja, e-mail) - osobista wizyta w kancelarii nie jest konieczna do oceny szans procesowych. Dojazd z Żywca do siedziby kancelarii (ul. 3 Maja 13, Bielsko-Biała) zajmuje około 35-40 minut samochodem lub pociągiem.

7. Najczęściej zadawane pytania (FAQ) - roboty dodatkowe w umowie budowlanej

Czy przy umowie ryczałtowej można w ogóle żądać zapłaty za roboty dodatkowe?

Tak - mimo że art. 632 § 1 k.c. zakazuje żądania podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego, zakaz ten dotyczy tylko prac mieszczących się w umówionym zakresie. Roboty dodatkowe - obiektywnie nieobjęte umową i niemożliwe do przewidzenia - stanowią odrębne świadczenie i uprawniają do odrębnego wynagrodzenia. Potwierdza to m.in. wyrok SN z 7 czerwca 2024 r. (II CSKP 1176/22).

Co zrobić, gdy inwestor odmawia podpisania aneksu na roboty dodatkowe, ale nalega na ich wykonanie?

To jedna z najtrudniejszych sytuacji praktycznych. Jeśli nie możesz uzyskać pisemnego zlecenia - udokumentuj sytuację w inny sposób: wyślij mail potwierdzający ustne zlecenie („Potwierdzam, że na Pana polecenie przystąpię do wykonania robót dodatkowych polegających na… za wynagrodzeniem…”), zrób wpis w dzienniku budowy, zachowaj SMS-y. Jeśli inwestor nie zaprzeczy - to istotny dowód. Zanim przystąpisz do robót - skonsultuj się z adwokatem.

Jak długo mam czas na dochodzenie zapłaty za roboty dodatkowe?

Roszczenia z umów budowlanych między przedsiębiorcami przedawniają się z upływem 3 lat (art. 118 k.c. w zw. z art. 646 k.c. per analogiam dla roszczeń z umowy o roboty budowlane). Termin biegnie od dnia wymagalności roszczenia - zazwyczaj od dnia doręczenia faktury lub bezskutecznego upływu terminu do zapłaty. Po upływie 3 lat inwestor może podnieść zarzut przedawnienia i odmówić zapłaty.

Inspektor nadzoru ustnie zlecił roboty dodatkowe - czy to wystarczy?

To zależy od zakresu umocowania inspektora w umowie. Jeśli umowa przyznaje inspektorowi nadzoru prawo do zlecania robót dodatkowych - jego ustne zlecenie może być wiążące. Jeśli nie - inwestor może twierdzić, że inspektor działał bez umocowania. Bezpieczne minimum to zawsze mail potwierdzający ustne zlecenie, wysłany do inspektora lub inwestora.

Czy można dochodzić zapłaty za roboty dodatkowe, które inwestor przyjął bez zastrzeżeń?

Tak - odbiór robót bez zastrzeżeń przez inwestora jest silnym argumentem w sporze. Art. 647 k.c. stanowi, że inwestor obowiązany jest do odbioru obiektu wykonanego zgodnie z umową. Brak zgłoszenia wad przy odbiorze utrudnia inwestorowi późniejsze kwestionowanie jakości i zakresu robót.

Ile trwa sprawa o roboty dodatkowe przed sądem w Bielsku-Białej?

Sprawy gospodarcze o zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane trwają przeciętnie od 1 do 3 lat w I instancji, zależnie od wartości sporu i konieczności powołania biegłego budowlanego (który wydaje opinię zazwyczaj w ciągu 6-12 miesięcy). Od marca 2026 r. obowiązkowa mediacja poprzedza pierwszą rozprawę - co może skrócić czas postępowania, jeśli strony dojdą do ugody.

Czy muszę przyjeżdżać do Bielska-Białej, jeśli prowadzę firmę budowlaną w Żywcu?

Nie - pierwsza konsultacja może odbyć się telefonicznie lub przez wideokonferencję. Dokumenty (umowę, korespondencję, zdjęcia) wystarczy przesłać mailem. Osobiste spotkanie w kancelarii proponujemy dopiero wtedy, gdy zapadnie decyzja o prowadzeniu sprawy. Jeśli sprawa trafi do sądu - i tak będzie rozstrzygana w Bielsku-Białej (SR Żywiec nie ma wydziału gospodarczego), więc wybór adwokata z Bielska-Białej jest dla klienta z Żywca naturalny.

Adwokat od sporów budowlanych Bielsko-Biała i Żywiec - kiedy warto skonsultować się przed sądem?

Im wcześniej, tym lepiej - najlepiej zanim jeszcze odmowa zapłaty przerodzi się w otwarte postępowanie. Wstępna analiza umowy, dokumentacji i szans procesowych pozwala wybrać strategię: mediacja i ugoda, wezwanie przedsądowe czy pozew. Kancelaria Adwokacka adw. Wojciecha Nowaka w Bielsku-Białej - pierwsza rozmowa telefoniczna bezpłatna.

Podstawa prawna i źródła

• Art. 632 § 1 i § 2 k.c. - wynagrodzenie ryczałtowe.
• Art. 647-658 k.c. - umowa o roboty budowlane.
• Art. 405 k.c. - bezpodstawne wzbogacenie.
• Art. 629 k.c. - wynagrodzenie kosztorysowe.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 7 czerwca 2024 r., II CSKP 1176/22 - ryczałt w umowie budowlanej.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 27 sierpnia 2014 r., V ACa 181/14 - granice ryzyka wykonawcy przy ryczałcie.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2007 r., III CSK 366/06 - roboty zamienne a ryczałt.
• Art. 458³ᵃ k.p.c. - obowiązkowa mediacja w sprawach gospodarczych z umowy o roboty budowlane (od 1 marca 2026 r.).

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny: maj 2026 r. Autor: adw. Wojciech Nowak, Kancelaria Adwokacka, ul. 3 Maja 13, 43-300 Bielsko-Biała.