Zasiedzenie nieruchomości- przesłanki zastosowania instytucji

Jedną z form nabycia prawa własności nieruchomości, jest zasiedzenie. Instytucja ta pozwala nabyć własność nieruchomości posiadaczowi samoistnemu, niebędącemu jej właścicielem, który przez wskazany w ustawie okres, władał nieruchomością jak właściciel. 

          Zgodnie z art. 172 § 1 K.C. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zgodnie z § 2 tego przepisu, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

          Przedmiotem zasiedzenia może być cała nieruchomość (działka), jej część, lub udział w prawie własności nieruchomości.

 

Jakie są więc przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie ?

          Po pierwsze, posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.C. posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Zgodnie z tym samym przepisem, posiadaczem zależnym jest zaś ten kto rzeczą faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Zestawienie tych dwóch pojęć pozwala wysnuć wniosek, iż posiadacz samoistny nieruchomości to osoba niebędąca jej właścicielem, która jednak w taki sposób korzysta z niej, a jej uprawnienia do tego nie wynikają ze stosunku prawnego łączącego go z właścicielem nieruchomości. W sprawach o zasiedzenie, w praktyce często zdarza się że przedmiotem badania przez sąd, jest kwestia czy osoba wnosząca o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości była jej posiadaczem samoistnym, czy jedynie posiadaczem zależnym.

 

 

         Po drugie, upływ określonego czasu. W wypadku dobrej wiary, jest to dwadzieścia lat, w wypadku zaś złej wiary- lat trzydzieści.

          Przez dobrą wiarę należy rozumieć sytuację gdy osoba posiadająca nieruchomość jest błędnie przekonana, że przysługuje jej do niej prawo, a to błędne przekonanie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. W praktyce, w sprawach o zasiedzenie, dobra wiara należy do rzadkości, chociaż ustawodawca przewidział w art. 7 K.C., domniemanie dobrej wiary. W dobrej wierze znajduje się np. osoba, która na podstawie umowy kupna- sprzedaży nabyła nieruchomość o określonej powierzchni, objęła ją w posiadanie, po czym po pewnym czasie okazało się, że na skutek wadliwego ustalenia przebiegu granic, powierzchnia tej nieruchomości jest mniejsza. W takiej sytuacji nabywcy nieruchomości przysługiwać będzie status posiadacza w dobrej wierze w zakresie części nieruchomości, której nie nabył na podstawie umowy.

          Z kolei zła wiara dotyczy sytuacji, gdy posiadacz nieruchomości zdaje sobie sprawę, że ta nie należy do niego. W złej wierze znajduje się np. jeden ze spadkobierców, korzystający ze wszystkich nieruchomości wchodzących w skład spadku, z wyłączeniem pozostałych spadkobierców- taka osoba wie bowiem, iż przysługuje jej jedynie udział w prawie własności tych nieruchomości.

          Do oceny tego czy posiadacz znajduje się w dobrej czy w złej wierze, znaczenie ma stan jego świadomości w dacie objęcia nieruchomości w posiadanie. Oznacza to, iż osoba, która w momencie wejścia w posiadanie nieruchomości znajdowała się w dobrej wierze, nie traci tego przymiotu ze względu na fakt, iż później powzięła wiedzę, że w rzeczywistości nie przysługuje jej żadne prawo do nieruchomości.

          Aby doprowadzić do zasiedzenia, okres samoistnego posiadania w dobrej lub w złej wierze, musi mieć charakter nieprzerwany. Jeżeli bowiem przed upływem terminu zasiedzenia, właściciel nieruchomości wytoczy powództwo o wydanie nieruchomości lub sprawę o dział spadku, to dochodzi do przerwania biegu terminu zasiedzenia, który od tego momentu powinien być liczony na nowo.

          Do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest postanowienie sądu, które w takim wypadku ma charakter deklaratoryjny tj. sąd stwierdza, iż wnioskodawca, z uwagi na spełnienie określonych w ustawie przesłanek, nabył przez zasiedzenie prawo własności nieruchomości, z określoną datą. W toku postępowania o zasiedzenie sąd bada, czy w danej sprawie zostały spełnione przesłanki zasiedzenia tj. czy osoba wnosząca o stwierdzenie zasiedzenia była posiadaczem samoistnym przez wymagany w ustawie czas, oraz czy w tym okresie nie doszło do przerwania biegu terminu zasiedzenia.